Αντικειμενικές αξίες ακινήτων: Όσα πρέπει να ξέρετε

του Νικόλα Γεωργιακώδη

Σε προηγούμενο άρθρο είχαμε αναφερθεί εκτενώς στην σημαντική μείωση των ενοικίων τόσο στις «ακριβές» όσο και στις «κανονικές» περιοχές της Αττικής, απόρροια της γενικής άσχημης οικονομικής κατάστασης.

Όμως όπως ακριβώς τα ενοίκια έχουν καταλήξει τα τελευταία δύο χρόνια να κάνουν… ελεύθερες πτώσεις, το ίδιο ακριβώς συμβαίνει και με το εμπορικό κόστος των ακινήτων. Ποιο είναι το πρόβλημα; Ότι ενώ το εμπορικό κόστος της ακίνητης ιδιοκτησίας καταβαραθρώνεται λόγω της έλλειψης ρευστότητας, οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, αυτές με βάση τις οποίες οι ιδιοκτήτες φορολογούνται παραμένουν «παγωμένες».

Οι αριθμοί είναι χαρακτηριστικοί. Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων που θα πληρώσουν το τρέχον έτος οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα είναι υψηλότερος μέχρι και 51% (πηγή), σε σύγκριση με τον φόρο που θα πλήρωναν αν είχαν αναπροσαρμοστεί οι αντικειμενικές αξίες στα επίπεδα των τιμών που επικρατούν στην αγορά. Παράλληλα, σε περιοχές όπως η Βουλιαγμένη, το Παλαιό Ψυχικό, το Μαρούσι ή το Ηράκλειο, οι τωρινές εμπορικές τιμές υπολείπονται των αντικειμενικών πάνω από 30%, με αποκορύφωμα βέβαια τις περιοχές του Ψυχικού και της Βουλιαγμένης, όπου η απόκλιση ξεπερνά το 50% (πηγή).

Ο καθορισμός και το «πάγωμα»

Πώς καθορίστηκαν όμως εξ αρχής οι αντικειμενικές αξίες;

«Όταν πριν από τριάντα περίπου χρόνια το κράτος διαπίστωσε ότι γίνονται πολλές συναλλαγές μεταξύ του πολίτη που μεταβιβάζει ένα ακίνητο και του κράτους, αποφασίστηκε να οριστούν οι αντικειμενικές αξίες έτσι ώστε αυτή η ‘επαφή’ μεταξύ κράτους και φορολογούμενου να μην υπάρχει», αναφέρει σχετικά ο κ. Ορέστης Σεϊμένης, Φοροτεχνικός Σύμβουλος.

«Μάλιστα επειδή τότε οι πρώτες αντικειμενικές αξίες που είχαν οριστεί ήταν στο 40% των εμπορικών αξιών, αποφασίστηκε ανά διετία να αναπροσαρμόζονται έτσι ώστε ύστερα από ένα χρονικό διάστημα οι αντικειμενικές αξίες να ‘συμπορευθούν’ σταθερά με τις εμπορικές. Ο κανόνας που είχε βάλει τότε το Υπουργείο Οικονομίας ήταν να μην υπάρχει ανομοιογένεια μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών, δηλαδή ακόμα και αν οι εμπορικές αξίες πέφτουν, το ίδιο να συμβαίνει και με τις αντικειμενικές», προσθέτει και τονίζει τον πλασματικό χαρακτήρα της αύξησής τους το 2007.

Εκείνη την περίοδο με την εισχώρηση του ΦΠΑ στα ακίνητα το 2006, ο κόσμος παρακινήθηκε να αγοράσει ακίνητα με το παλιό σύστημα, σύμφωνα με το οποίο ο φόρος μεταβιβάσεων ήταν 11% σε αντίθεση με τον νέο που θα ίσχυε από το 2007 και ανερχόταν στο 18%. «Εδώ λειτούργησε ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης. Τα ακίνητα είχαν μεγάλη ζήτηση, επομένως αυξήθηκαν οι τιμές των εμπορικών αξιών. Σύμφωνα όμως με τον κανόνα, αναγκαστικά τις ‘ακολούθησαν ‘ και οι αντικειμενικές αξίες. Δεδομένου ότι μετά το καλοκαίρι του 2008 ήρθε η ελληνική και διεθνής κρίση, οι εμπορικές αξίες των ακινήτων έπεσαν. Έτσι σήμερα έχουμε αντικειμενικές αξίες του 2007, οι οποίες είναι σε πολλές περιοχές ανώτερες από τις εμπορικές», λέει χαρακτηριστικά.

Οι επιπτώσεις στην φορολογία

Μπορεί λοιπόν, οι αντικειμενικές αξίες να «πάγωσαν» στην Ελλάδα προ-κρίσης του 2007, όμως οι φόροι εξακολουθούν να «φορτώνουν» τους ιδιοκτήτες με βάση αυτές τις τιμές του 2007, παρά το γεγονός ότι το κόστος αγοράς ενός ακινήτου έχει μειωθεί σημαντικά. Ποιοι είναι αυτοί οι φόροι;

Σύμφωνα με τον κ. Σεϊμένη, υπάρχει μια σειρά φόρων και επιβαρύνσεων οι οποίες υπολογίζονται με βάση την αντικειμενική αξία ενός ακινήτου και οι οποίες συνολικά ξεπερνούν σε αριθμό τις 30 (δείτε σχετικό έγγραφο). Ενδεικτικά αναφέρουμε τον ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα, τον φόρο μεταβίβασης στα παλαιά ακίνητα, τον φόρο κληρονομιών, τον φόρο δωρεάς, τον φόρο 3% υπέρ δήμων και κοινοτήτων στις μεταβιβάσεις, τον φόρο 7% υπέρ νομαρχιακών ταμείων οδοποιίας, τον φόρο χρησικτησίας, τον φόρο αναπροσαρμογής ανά δεκαετία και τον ΦΑΠ.

Παράλληλα οι επιβαρύνσεις που υπολογίζονται με βάση την αντικειμενική αξία είναι μεταξύ άλλων η ελάχιστη αμοιβή μηχανικού, το τέλος μετεγγραφής του ακινήτου στο Υποθηκοφυλακείο, η αμοιβή του συμβολαιογράφου, η εισφορά υπέρ του ταμείου Νομικών και του Ταμείου Πρόνοιας Δικηγόρων, το τεκμήριο ιδιοκατοίκησης και το ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από εκμίσθωση ακινήτων.

Έτσι αν κάποιος έχει σπίτι στην Ηλιούπολη αντικειμενικής αξίας 3.000 ευρώ, η εμπορική του αξία μπορεί να είναι 1500 ευρώ. Όταν μεταβιβάσει αυτό το σπίτι θα πληρώσει φόρο επί των 3.000 ευρώ. «Πρόκειται για ένα σύστημα το οποίο βαράει στο ψαχνό και εξουθενώνει τις συναλλαγές για τα ακίνητα», αναφέρει ο κ. Σεϊμένης και προσθέτει:

«Το κράτος θα πρέπει να λάβει υπ’ όψη ότι αυτή τη στιγμή οι αντικειμενικές αξίες είναι άδικες, καθώς υπολογίζουν περισσότερους φόρους. Στα Μέγαρα για παράδειγμα, υπάρχουν οικόπεδα εκτός συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού, τα οποία πωλούνται με τρεις χιλιάδες ευρώ το στρέμμα και έχουν αντικειμενική αξία 50 χιλιάδες ευρώ το στρέμμα. Από τα παραπάνω προκύπτουν πολλά θέματα και στους Δήμους.

»Στο Κορωπί, τα ακίνητα δεξιά από τον κεντρικό δρόμο είναι εκτός σχεδίου και τα ακίνητα αριστερά εντός. Άλλη αξία έχουν τα μεν, άλλη τα δε. Αυτό πρέπει να το δει κάποιος συστηματικά, γιατί προκύπτουν ερωτήματα σχετικά με την ισότιμη αντιμετώπιση των πολιτών. Δεν γίνεται κάποιος να φορολογείται 10% περισσότερο από τον απέναντι… Στον Μαραθώνα και στη Νέα Μάκρη έχουν παρατηρηθεί φαινόμενα να καλείται ένας δημότης να πληρώσει φόρους με αντικειμενικές τιμές τετραπλάσιες από το γείτονά του, είναι αδιανόητο».

Οι εξαιρέσεις και οι παρανοήσεις

Υπάρχουν βέβαια και περιπτώσεις όπου η ψαλίδα αντικειμενικών και εμπορικών αξιών «κλείνει». «Παρατηρώ ότι σε αρκετές περιοχές η αντικειμενική αξία είναι πολύ κοντά στην εμπορική», αναφέρει η κ. Αναστασία Χατζηανίδου του κτηματομεσιτικού δικτύου Century 21. «Για παράδειγμα στο Κολωνάκι οι εμπορικές τιμές είναι κοντά στις αντικειμενικές αξίες, ενώ υπάρχουν και περιοχές όπως ο Κεραμεικός που έχουν πολύ χαμηλές αντικειμενικές αξίες, όμως η εμπορικές είναι πολύ υψηλότερες», προσθέτει και διευκρινίζει μια συχνή παρεξήγηση.

«Είναι ένα σύνηθες λάθος να μπερδεύεται η τιμή ζώνης με την αντικειμενική αξία. Η τιμή ζώνης είναι αυτό που ορίζει το κράτος σε ένα καινούργιο κτίριο. Πόση είναι η αξία του. Η αντικειμενική αξία στην ουσία αφαιρεί από την τιμή ζώνης την παλαιότητα, εκτός και αν πρόκειται για νεόδμητο κτίσμα. Από εκεί και πέρα όλα τα κτίρια έχουν έναν συντελεστή παλαιότητας και μια τιμή ζώνης βάση των οποίων υπολογίζεται η αντικειμενική αξία.

»Παράγοντες όπως η παλαιότητα, η εμπορικότητα και ο όροφος επηρεάζουν την αντικειμενική αξία ενός ακινήτου. Επίσης, τα διατηρητέα κτίρια έχουν χαμηλότερη αντικειμενική αξία, γιατί έτσι θέλουν να δώσουν κίνητρο στους αγοραστές, ενώ σε επαγγελματική στέγη και καταστήματα η αντικειμενικές αξίες είναι υψηλότερες», αναφέρει σχετικά.

Όσον αφορά το ενδεχόμενο αλλαγής των αντικειμενικών αξιών, η κ. Χατζηανίδου σχολιάζει: «Αν μειωθούν οι αντικειμενικές αξίες τότε θα ωφεληθούν οι πολίτες, σε αντίθετη περίπτωση εξυπηρετείται μόνο το κράτος, καθώς θα εισπράττει περισσότερους φόρους. Θα πρέπει να γίνει μια αναπροσαρμογή, με τις εμπορικές και τις αντικειμενικές αξίες να πλησιάζουν τα νέα δεδομένα. Η εμπορικότητα των περιοχών αλλάζει, δεν παραμένει η ίδια».