Πόσο και που έχουν φθηνύνει τα ενοίκια
Πόσο μειωμένα είναι τα ενοίκια στις "καλές" περιοχές της Αθήνας; Άνθρωποι του χώρου μιλούν στο In2life για την ελεύθερη πτώση των τιμών και τις περιοχές που… συμφέρουν.
του Νικόλα Γεωργιακώδη
Αν πριν από μερικά χρόνια περιοχές όπως η Κηφισιά, το Κολωνάκι, η Εκάλη και η Γλυφάδα ήταν… απλησίαστες όσον αφορά το ύψος του ενοικίου, πλέον τα πράγματα έχουν αλλάξει άρδην. Η κρίση δεν επηρέασε μόνο τις εμπορικές τιμές των ακινήτων, αλλά και τα ενοικιαστήρια, με αποτέλεσμα η περίοδος που διανύουμε να είναι ιδανική για κάποιον ο οποίος σκέφτεται το ενδεχόμενο να μετακομίσει σε μια «καλή» περιοχή της Αθήνας.
Οι ακριβές περιοχές που «έπεσαν»
Στο Κολωνάκι η πλειονότητα των ακινήτων αφορά παλιά και μη ανακαινισμένα σπίτια, κάτι που έχει μειώσει σημαντικά τις τιμές στην περιοχή. «Η τάξη μεγέθους σε ευρώ ανά τετραγωνικό ξεκινά από πέντε ευρώ και μπορεί να φτάσει μέχρι και δέκα. Μπορούμε να βρούμε ακόμα και με 500€ διαμέρισμα στο Κολωνάκι, όμως δεν θα είναι συντηρημένο. Σε μεγάλα ακίνητα όμως 150 τετραγωνικών θα βρούμε ευκολότερα ένα καλό διαμέρισμα, καθώς η τιμή ενοικίασης είναι μειωμένη μέχρι και 50% σε σχέση με πριν από μερικά χρόνια», αναφέρει σχετικά η κ. Χατζηανίδου.
Ενδεικτικά, αν πριν από τρία χρόνια ένα καλό διαμέρισμα εκατό τετραγωνικών στο Κολωνάκι είχε τιμή ενοικίου 1600€, σήμερα μπορούμε να βρούμε το ίδιο διαμέρισμα με 600€, μπορεί και με λιγότερο.
Μικρότερο καθίζηση, της τάξης του 30% παρατηρείται στα ενοίκια των σπιτιών στο Ψυχικό και στη Φιλοθέη, περιοχές στις οποίες ως επί το πλείστον επιλέγουν να μείνουν διπλωμάτες. Παρ’ όλα αυτά, μπορούμε να βρούμε σπίτια με ενοίκιο 500€ και συζητήσιμη τιμή στο Νέο Ψυχικό και από 700€ στο Παλαιό Ψυχικό, την στιγμή που παλαιότερα στην ίδια περιοχή το ίδιο σπίτι μπορεί να έφτανε μέχρι και τα 1400€.
Στα Νότια Προάστια, όπου υπάρχουν πολλά νεόδμητα διαμερίσματα; «Τα πράγματα είναι πολύ καλύτερα σε περιοχές όπως η Βούλα και η Γλυφάδα, αφού είναι περιοχές με πολλά καινούργια σπίτια. Εκεί μια οικογένεια μπορεί εύκολα να βρει ένα σπίτι 100 τετραγωνικών ανακαινισμένο με 7 ευρώ το τετραγωνικό, αλλά και πιο οικονομικά με 5 ευρώ κατά μέσο όρο το τετραγωνικό», αναφέρει σχετικά η κ. Χατζιανίδου, ενώ σημειώνει ότι για τα μεγάλα ακίνητα σε αναλογία τιμής ανά τετραγωνικό έχουν μικρότερη αξία, αφού πλέον ο κόσμος επιλέγει μικρότερες κατοικίες ελέω εξόδων (ΔΕΗ, κοινόχρηστα κτλ.).
«Η τάση της αγοράς είναι για μικρότερα ακίνητα. Παλαιότερα μια οικογένεια θα ζητούσε 150 τετραγωνικά σε αυτές τις περιοχές, σήμερα θέλει γύρω στα 100. Έτσι με 5 έως 7 ευρώ το τετραγωνικό μπορούμε να βρούμε ένα καλύτερο σπίτι σε σχέση με το Κολωνάκι», επισημαίνει.
Ακόμα μεγαλύτερη μείωση στα ενοίκια παρατηρείται στα Βόρεια Προάστια και ιδιαίτερα στην Εκάλη. «Εκεί υπάρχουν πολύ μεγάλες κατοικίες με εξίσου μεγάλο κόστος συντήρησης, επομένως οι τιμές είναι χαμηλές σε αναλογία τετραγωνικού. Ένα αξιόλογο σπίτι 200 τετραγωνικών για παράδειγμα μπορεί να έχει ενοίκιο ακόμα και 5 ευρώ ανά τετραγωνικό», αναφέρει η κ. Χατζιανίδου.
Στην Κηφισιά, οι τιμές είναι εξίσου πεσμένες. Ενδεικτικά, μπορούμε να βρούμε διαμέρισμα 100 τετραγωνικών δίπλα στον ΗΣΑΠ με ενοίκιο 450€ και στα σύνορα Πολιτείας με Κηφισιά στα 530€.
Στα Βριλήσια, όπως μας πληροφορεί ο κ. Περικλής Μαυραγάνης, υπεύθυνος μεσιτικού γραφείου που δραστηριοποιείται στην περιοχή Χαλανδρίου – Βριλησσίων, οι τιμές έχουν πέσει μέχρι και 30% σε σχέση με πέρυσι. Για παράδειγμα ένα διαμέρισμα δεκαετίας στον δεύτερο όροφο έχει μια τάξη μεγέθους των επτά ευρώ ανά τετραγωνικό. «Η τιμή είναι σε άμεση συνάρτηση βέβαια με την οικονομική δύναμη του ιδιοκτήτη», αναφέρει, «Αν μια οικογένεια για παράδειγμα διαθέτει ένα σπίτι πλεονασματικό και αποτελεί την μοναδική πηγή εσόδων της, είναι πολύ πιθανό να γίνουν πιο διαλλακτικοί στην τιμή του και να την ρίξουν ακόμα περισσότερο».
Και σε αυτήν την περιοχή, όπως και στο Χαλάνδρι, τα σπίτια πολλών τετραγωνικών εμφανίζουν την μεγαλύτερη μείωση στην τιμή των ενοικίων τους. «Ένας ιδιοκτήτης που πριν από τρία χρόνια ζητούσε για μια οροφομεζονέτα των 165 τετραγωνικών 1100 ευρώ, αυτήν την στιγμή την δίνει με 750 ευρώ και το συζητάει ακόμα και για 650 ευρώ. Είναι μια μεγάλη διαφορά», λέει χαρακτηριστικά ο κ. Μαυραγάνης. Για μικρότερο σπίτι, ένα διαμέρισμα 110 τετραγωνικών δεκαπενταετίας, το οποίο θεωρούταν φτηνό με ενοίκιο 600 ευρώ, σήμερα το κόστος ενοικίασής του ανέρχεται στα 400 ευρώ και μπορεί να πέσει ακόμα περισσότερο. Όσο πιο κοντά βρίσκεται βέβαια το συγκεκριμένο σπίτι στο μετρό του Χαλανδρίου, τόσο περισσότερο ανεβαίνει και η τιμή του.
Στην Αγία Παρασκευή, σύμφωνα με τον κ. Θανάση Ζηρογιάννη, ιδιοκτήτη κτηματομεσιτικής, μπορούμε να βρούμε διαμέρισμα 100 τετραγωνικών ακόμα και με 450€, ενώ όσο πλησιάζουμε προς το Μετρό, η τιμή μπορεί να φτάσει και τα 600€. Στον παρακάτω πίνακα, φαίνονται αναλυτικά οι μέσες τιμές ανά τετραγωνικό για τις προαναφερθείσες περιοχές της Αθήνας και μερικές ακόμα με μεγάλη ζήτηση, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της RE/MAX.
Από την πλευρά του ο κ. Ζηρογιάννης εκτιμά ότι όσο υπάρχει κρίση στην αγορά θα υπάρχει κρίση και στα ακίνητα. «Θεωρώ ότι αυτή η κρίση θα υπάρχει για τα επόμενα ένα με δύο χρόνια, επομένως οι τιμές θα κινούνται σε αυτά τα επίπεδα, ενδεχομένως να μειωθούν και άλλο. Είναι χαρακτηριστικό, ότι σε πολλές περιοχές οι ιδιοκτήτες έχουν καταλήξει στο να προτιμήσουν να μην τα νοικιάσουν. Σκέφτονται την εφορία, τις φθορές, και δεν εμπιστεύονται τους μισθωτές οι οποίοι συνήθως χρωστούν αρκετά ενοίκια», προσθέτει.
Πάντως σύμφωνα με τον κ. Ζηρογιάννη η περίοδος που διανύουμε είναι πολύ καλή για να νοικιάσει κάποιος σπίτι, αν και το ιδανικό θα ήταν να επιχειρήσει να το κάνει από τον Οκτώβριο και έπειτα, όταν και υπάρχει η λεγόμενη «χειμερία νάρκη» στις μισθώσεις και οι τιμές πέφτουν αισθητά σε σχέση με την περίοδο Μαΐου – Σεπτεμβρίου.
Αν πριν από μερικά χρόνια περιοχές όπως η Κηφισιά, το Κολωνάκι, η Εκάλη και η Γλυφάδα ήταν… απλησίαστες όσον αφορά το ύψος του ενοικίου, πλέον τα πράγματα έχουν αλλάξει άρδην. Η κρίση δεν επηρέασε μόνο τις εμπορικές τιμές των ακινήτων, αλλά και τα ενοικιαστήρια, με αποτέλεσμα η περίοδος που διανύουμε να είναι ιδανική για κάποιον ο οποίος σκέφτεται το ενδεχόμενο να μετακομίσει σε μια «καλή» περιοχή της Αθήνας.
«Οι τιμές ξεκίνησαν να μειώνονται από το 2008, όμως η μεγάλη καθίζηση έγινε στις αρχές του 2013. Τότε είδαμε να μειώνονται πραγματικά οι τιμές», επισημαίνει η κ. Αναστασία Χατζηανίδου του κτηματομεσιτικού δικτύου Century 21.
Ποιοι παράγοντες όμως επηρεάζουν τις τιμές; «Στο κέντρο της Αθήνας αυτό που ανεβάζει την αξία του ακινήτου είναι ο όροφος, η βεράντα και η θέα. Την θέα στην Ακρόπολη για παράδειγμα, την πληρώνεις. Επίσης το ίδιο συμβαίνει και στα Νότια Προάστια σε διαμερίσματα σε ψηλούς ορόφους με θέα στη θάλασσα. Επίσης στην Αθήνα η θέση του ακινήτου σε σχέση με το Μετρό είναι καθοριστικός παράγοντας. Πλέον όλοι αναζητούν εναλλακτικές για να γλιτώσουν το κόστος μετακίνησης με το αυτοκίνητο», προσθέτει η ίδια.
Άλλοι παράγοντες που αυξάνουν το κόστος του ενοικίου είναι η θέση πάρκινγκ, το κατά πόσο υπάρχει εγκατάσταση φυσικού αερίου ή όχι, αλλά και το αν το σπίτι είναι ανακαινισμένο πρόσφατα.
Άλλοι παράγοντες που αυξάνουν το κόστος του ενοικίου είναι η θέση πάρκινγκ, το κατά πόσο υπάρχει εγκατάσταση φυσικού αερίου ή όχι, αλλά και το αν το σπίτι είναι ανακαινισμένο πρόσφατα.
Οι ακριβές περιοχές που «έπεσαν» Στο Κολωνάκι η πλειονότητα των ακινήτων αφορά παλιά και μη ανακαινισμένα σπίτια, κάτι που έχει μειώσει σημαντικά τις τιμές στην περιοχή. «Η τάξη μεγέθους σε ευρώ ανά τετραγωνικό ξεκινά από πέντε ευρώ και μπορεί να φτάσει μέχρι και δέκα. Μπορούμε να βρούμε ακόμα και με 500€ διαμέρισμα στο Κολωνάκι, όμως δεν θα είναι συντηρημένο. Σε μεγάλα ακίνητα όμως 150 τετραγωνικών θα βρούμε ευκολότερα ένα καλό διαμέρισμα, καθώς η τιμή ενοικίασης είναι μειωμένη μέχρι και 50% σε σχέση με πριν από μερικά χρόνια», αναφέρει σχετικά η κ. Χατζηανίδου.
Ενδεικτικά, αν πριν από τρία χρόνια ένα καλό διαμέρισμα εκατό τετραγωνικών στο Κολωνάκι είχε τιμή ενοικίου 1600€, σήμερα μπορούμε να βρούμε το ίδιο διαμέρισμα με 600€, μπορεί και με λιγότερο.
Μικρότερο καθίζηση, της τάξης του 30% παρατηρείται στα ενοίκια των σπιτιών στο Ψυχικό και στη Φιλοθέη, περιοχές στις οποίες ως επί το πλείστον επιλέγουν να μείνουν διπλωμάτες. Παρ’ όλα αυτά, μπορούμε να βρούμε σπίτια με ενοίκιο 500€ και συζητήσιμη τιμή στο Νέο Ψυχικό και από 700€ στο Παλαιό Ψυχικό, την στιγμή που παλαιότερα στην ίδια περιοχή το ίδιο σπίτι μπορεί να έφτανε μέχρι και τα 1400€.
Στα Νότια Προάστια, όπου υπάρχουν πολλά νεόδμητα διαμερίσματα; «Τα πράγματα είναι πολύ καλύτερα σε περιοχές όπως η Βούλα και η Γλυφάδα, αφού είναι περιοχές με πολλά καινούργια σπίτια. Εκεί μια οικογένεια μπορεί εύκολα να βρει ένα σπίτι 100 τετραγωνικών ανακαινισμένο με 7 ευρώ το τετραγωνικό, αλλά και πιο οικονομικά με 5 ευρώ κατά μέσο όρο το τετραγωνικό», αναφέρει σχετικά η κ. Χατζιανίδου, ενώ σημειώνει ότι για τα μεγάλα ακίνητα σε αναλογία τιμής ανά τετραγωνικό έχουν μικρότερη αξία, αφού πλέον ο κόσμος επιλέγει μικρότερες κατοικίες ελέω εξόδων (ΔΕΗ, κοινόχρηστα κτλ.).
«Η τάση της αγοράς είναι για μικρότερα ακίνητα. Παλαιότερα μια οικογένεια θα ζητούσε 150 τετραγωνικά σε αυτές τις περιοχές, σήμερα θέλει γύρω στα 100. Έτσι με 5 έως 7 ευρώ το τετραγωνικό μπορούμε να βρούμε ένα καλύτερο σπίτι σε σχέση με το Κολωνάκι», επισημαίνει.
Ακόμα μεγαλύτερη μείωση στα ενοίκια παρατηρείται στα Βόρεια Προάστια και ιδιαίτερα στην Εκάλη. «Εκεί υπάρχουν πολύ μεγάλες κατοικίες με εξίσου μεγάλο κόστος συντήρησης, επομένως οι τιμές είναι χαμηλές σε αναλογία τετραγωνικού. Ένα αξιόλογο σπίτι 200 τετραγωνικών για παράδειγμα μπορεί να έχει ενοίκιο ακόμα και 5 ευρώ ανά τετραγωνικό», αναφέρει η κ. Χατζιανίδου.
Στην Κηφισιά, οι τιμές είναι εξίσου πεσμένες. Ενδεικτικά, μπορούμε να βρούμε διαμέρισμα 100 τετραγωνικών δίπλα στον ΗΣΑΠ με ενοίκιο 450€ και στα σύνορα Πολιτείας με Κηφισιά στα 530€.
Στα Βριλήσια, όπως μας πληροφορεί ο κ. Περικλής Μαυραγάνης, υπεύθυνος μεσιτικού γραφείου που δραστηριοποιείται στην περιοχή Χαλανδρίου – Βριλησσίων, οι τιμές έχουν πέσει μέχρι και 30% σε σχέση με πέρυσι. Για παράδειγμα ένα διαμέρισμα δεκαετίας στον δεύτερο όροφο έχει μια τάξη μεγέθους των επτά ευρώ ανά τετραγωνικό. «Η τιμή είναι σε άμεση συνάρτηση βέβαια με την οικονομική δύναμη του ιδιοκτήτη», αναφέρει, «Αν μια οικογένεια για παράδειγμα διαθέτει ένα σπίτι πλεονασματικό και αποτελεί την μοναδική πηγή εσόδων της, είναι πολύ πιθανό να γίνουν πιο διαλλακτικοί στην τιμή του και να την ρίξουν ακόμα περισσότερο». Και σε αυτήν την περιοχή, όπως και στο Χαλάνδρι, τα σπίτια πολλών τετραγωνικών εμφανίζουν την μεγαλύτερη μείωση στην τιμή των ενοικίων τους. «Ένας ιδιοκτήτης που πριν από τρία χρόνια ζητούσε για μια οροφομεζονέτα των 165 τετραγωνικών 1100 ευρώ, αυτήν την στιγμή την δίνει με 750 ευρώ και το συζητάει ακόμα και για 650 ευρώ. Είναι μια μεγάλη διαφορά», λέει χαρακτηριστικά ο κ. Μαυραγάνης. Για μικρότερο σπίτι, ένα διαμέρισμα 110 τετραγωνικών δεκαπενταετίας, το οποίο θεωρούταν φτηνό με ενοίκιο 600 ευρώ, σήμερα το κόστος ενοικίασής του ανέρχεται στα 400 ευρώ και μπορεί να πέσει ακόμα περισσότερο. Όσο πιο κοντά βρίσκεται βέβαια το συγκεκριμένο σπίτι στο μετρό του Χαλανδρίου, τόσο περισσότερο ανεβαίνει και η τιμή του.
Στην Αγία Παρασκευή, σύμφωνα με τον κ. Θανάση Ζηρογιάννη, ιδιοκτήτη κτηματομεσιτικής, μπορούμε να βρούμε διαμέρισμα 100 τετραγωνικών ακόμα και με 450€, ενώ όσο πλησιάζουμε προς το Μετρό, η τιμή μπορεί να φτάσει και τα 600€. Στον παρακάτω πίνακα, φαίνονται αναλυτικά οι μέσες τιμές ανά τετραγωνικό για τις προαναφερθείσες περιοχές της Αθήνας και μερικές ακόμα με μεγάλη ζήτηση, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της RE/MAX.
Τι μέλλει γενέσθαι;
Θα υπάρξει άραγε περαιτέρω… ελεύθερη πτώση στα ενοίκια; «Νομίζω ότι κινούμαστε προς σταθεροποίηση, αν και τα ακίνητα τα οποία δεν έχουν καλές προδιαγραφές θα πέσουν και άλλο», λέει σχετικά η κ. Χατζιαννίδου.
Θα υπάρξει άραγε περαιτέρω… ελεύθερη πτώση στα ενοίκια; «Νομίζω ότι κινούμαστε προς σταθεροποίηση, αν και τα ακίνητα τα οποία δεν έχουν καλές προδιαγραφές θα πέσουν και άλλο», λέει σχετικά η κ. Χατζιαννίδου.
Από την πλευρά του ο κ. Ζηρογιάννης εκτιμά ότι όσο υπάρχει κρίση στην αγορά θα υπάρχει κρίση και στα ακίνητα. «Θεωρώ ότι αυτή η κρίση θα υπάρχει για τα επόμενα ένα με δύο χρόνια, επομένως οι τιμές θα κινούνται σε αυτά τα επίπεδα, ενδεχομένως να μειωθούν και άλλο. Είναι χαρακτηριστικό, ότι σε πολλές περιοχές οι ιδιοκτήτες έχουν καταλήξει στο να προτιμήσουν να μην τα νοικιάσουν. Σκέφτονται την εφορία, τις φθορές, και δεν εμπιστεύονται τους μισθωτές οι οποίοι συνήθως χρωστούν αρκετά ενοίκια», προσθέτει.
Πάντως σύμφωνα με τον κ. Ζηρογιάννη η περίοδος που διανύουμε είναι πολύ καλή για να νοικιάσει κάποιος σπίτι, αν και το ιδανικό θα ήταν να επιχειρήσει να το κάνει από τον Οκτώβριο και έπειτα, όταν και υπάρχει η λεγόμενη «χειμερία νάρκη» στις μισθώσεις και οι τιμές πέφτουν αισθητά σε σχέση με την περίοδο Μαΐου – Σεπτεμβρίου.
