Στεγαστική κρίση: Τι θα γίνει με τα ενοίκια τελικά;

Η στεγαστική κρίση έχει μετατραπεί σε ένα από τα πιο οξυμένα κοινωνικά ζητήματα της τελευταίας δεκαετίας. Νέοι, οικογένειες αλλά και εργαζόμενοι μεσαίου εισοδήματος δυσκολεύονται να εξασφαλίσουν ένα αξιοπρεπές σπίτι σε προσιτή τιμή.

Οι αριθμοί είναι αμείλικτοι: πάνω από το 60% των ενοικιαστών δαπανούν σχεδόν το μισό εισόδημά τους για στέγη, ενώ η ιδιοκατοίκηση κατρακυλά στα χαμηλότερα επίπεδα των τελευταίων 30 ετών.

Η σημερινή εικόνα της αγοράς

Η Ελλάδα ζει μια πολυδιάστατη στεγαστική κρίση, με την ιδιοκατοίκηση να μειώνεται συνεχώς. Το 2023 έπεσε στο 69,6%, πέντε μονάδες κάτω σε σχέση με το 2019, δηλαδή περίπου 180.000 λιγότερα σπίτια σε καθεστώς ιδιοκατοίκησης

Παράλληλα, το 71,9% των νέων 18–34 ετών μένουν ακόμα στο παιδικό τους δωμάτιο. Το κόστος στέγασης έχει γίνει δυσβάσταχτο, με τα ενοίκια και τις τιμές πώλησης να εκτοξεύονται.

Όπως επισημαίνει ο κ. Θέμης Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, «η στεγαστική πίεση που βιώνουμε σήμερα δεν είναι συγκυριακή αλλά αποτέλεσμα χρόνιων ελλείψεων και λανθασμένων πολιτικών».

Γιατί εκτοξεύτηκαν τα ενοίκια

Οι λόγοι είναι πολλοί και συνδέονται μεταξύ τους. Η υποαπόδοση των προηγούμενων χρόνων, όπου τα ενοίκια είχαν μείνει χαμηλά, δημιούργησε πίεση για αυξήσεις. Η μείωση της ιδιοκατοίκησης αύξησε τη ζήτηση για μίσθωση, ενώ η μικρή διαθεσιμότητα νέων ακινήτων έσφιξε περαιτέρω την αγορά. Σε όλα αυτά ήρθαν να προστεθούν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, που απορρόφησαν σημαντικό μέρος του αποθέματος και ανέβασαν τις τιμές

Την ίδια στιγμή, οι τράπεζες ζητούν υψηλή προκαταβολή για στεγαστικά δάνεια, με αποτέλεσμα πολλοί που θα μπορούσαν να αγοράσουν, να καταφεύγουν στην ενοικίαση. Έτσι δημιουργείται ένας φαύλος κύκλος ζήτησης.

Η αγορά πώλησης ακινήτων: Νεόδμητα και παλιά

Στην αγορά πώλησης, οι τιμές αυξάνονται με ιλιγγιώδεις ρυθμούς. Στην Αττική από το 2017 έως το 2024 εκτινάχθηκαν κατά 88%, ενώ πανελλαδικά κατά 69,2%. Το κόστος κατασκευής παίζει καθοριστικό ρόλο: από 1.000–1.200 ευρώ το τετραγωνικό έφτασε σήμερα τα 1.800–2.100 ευρώ.

Ο κ. Θέμης Μπάκας σημειώνει ότι τα νεόδμητα ακίνητα έχουν ζήτηση, αλλά παραμένουν απλησίαστα στα μεγάλα αστικά κέντρα, ενώ η πλειονότητα των αγοραστών στρέφεται σε παλαιότερα ακίνητα που προσφέρουν χαμηλότερο κόστος και δυνατότητα ανακαίνισης.

Περιοχές υπό τη μεγαλύτερη πίεση

Η στεγαστική πίεση είναι εντονότερη σε περιοχές με τουριστική δυναμική και υψηλή ζήτηση. Στην Αθήνα, το κέντρο και ο Πειραιάς βρίσκονται στην κορυφή της λίστας. Στη Θεσσαλονίκη, αρκετές συνοικίες καταγράφουν σημαντική έλλειψη προσφοράς. Αντίστοιχη εικόνα παρουσιάζεται στα Χανιά, την Κέρκυρα, τη Ρόδο και το Ηράκλειο.

Σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, σε αυτές τις περιοχές η περιορισμένη προσφορά σε συνδυασμό με τη μεγάλη ζήτηση έχει εκτινάξει τις τιμές.

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και η επίδρασή τους

Το φαινόμενο AirBnB έχει αλλάξει τους κανόνες. Χιλιάδες ακίνητα μετατράπηκαν σε τουριστικά καταλύματα, μειώνοντας το διαθέσιμο απόθεμα για κατοίκους. Αν και τα τελευταία χρόνια υπάρχει προσπάθεια ρύθμισης, οι αριθμοί παραμένουν μεγάλοι: μόνο στον Δήμο Αθηναίων καταγράφονται 12.000–13.000 κατοικίες σε πλατφόρμες, όταν οι «κλειστές» κατοικίες στην πόλη φτάνουν τις 117.000.

Πλειστηριασμοί: ένα πεδίο για επενδυτές

Οι πλειστηριασμοί θα μπορούσαν να αυξήσουν την προσφορά, όμως στην πράξη σπάνια λειτουργούν υπέρ των νέων που ψάχνουν σπίτι. Οι αρχικές τιμές ξεκινούν ψηλά και συχνά δεν προσελκύουν ενδιαφέρον. Το πραγματικό ενδιαφέρον εμφανίζεται στον δεύτερο ή τρίτο πλειστηριασμό, όταν οι τιμές μειώνονται. Όπως εξηγεί ο κ. Μπάκας, μεγάλο μέρος των ακινήτων που εκπλειστηριάζονται καταλήγει σε τράπεζες, servicers ή funds, κάτι που καθιστά δύσκολη τη συμμετοχή ενός νέου ζευγαριού.

Μισθοί, κόστος ζωής και το αδιέξοδο των νέων

Με μισθούς που δεν ακολουθούν τον πληθωρισμό και το κόστος ζωής να ανεβαίνει, οι πολίτες βλέπουν το στεγαστικό όνειρο να απομακρύνεται. Για τους νέους, το ενοίκιο συχνά απορροφά το 60–70% του εισοδήματος. Έτσι, η αποταμίευση για προκαταβολή αγοράς είναι σχεδόν αδύνατη.

Ανεπαρκή και αποσπασματικά τα κυβερνητικά μέτρα

Οι εξαγγελίες στη ΔΕΘ για νέες φοιτητικές εστίες και κοινωνικές κατοικίες χαρακτηρίστηκαν από ειδικούς ως «φτωχές». Οι 1.500 κατοικίες που υπόσχεται η κυβέρνηση δεν μπορούν να αντισταθμίσουν τις 180.000 που χάθηκαν σε πλειστηριασμούς. Παράλληλα, μέτρα όπως η μείωση του φόρου στα ενοίκια ή η αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα θεωρούνται θετικά, αλλά δεν απαντούν στο κεντρικό ζήτημα: τη δημιουργία μαζικής προσφοράς προσιτής κατοικίας

Προοπτικές και ρεαλιστικές λύσεις

«Έχουμε καταθέσει πολλές προτάσεις στον δημόσιο διάλογο για την αναχαίτιση του κόστους στέγασης, όπως την αξιοποίηση «κλειστών» ακινήτων, την ανακαίνιση παλαιών κατοικιών με υποχρέωση προσιτού ενοικίου, τη δημιουργία κοινωνικής κατοικίας σε συνεργασία με ιδιώτες και την αξιοποίηση εσόδων από τη βραχυχρόνια μίσθωση», αναφέρει ο κ. Μπάκας.  

Τι μπορεί να κάνει ένας νέος σήμερα;

Ο κ. Μπάκας είναι σαφής: «Για πολλούς νέους, η πιο ασφαλής στρατηγική είναι να ξεκινήσουν με ενοικίαση για 2-5 χρόνια, ενώ παράλληλα χτίζουν αποταμίευση και σταθερό εισόδημα, και στη συνέχεια να προχωρήσουν σε αγορά όταν είναι οικονομικά έτοιμοι». Όπως προσθέτει, ρόλο παίζει ο σκοπός της αγοράς – αν αφορά επένδυση ή κάλυψη στεγαστικής ανάγκης – αλλά και η ρευστότητα που διαθέτει το άτομο ή η οικογένειά του.

Προς μια νέα στεγαστική πολιτική

Το στεγαστικό πρόβλημα δεν είναι συγκυριακό, αλλά δομικό. Απαιτεί ένα ολοκληρωμένο σχέδιο που θα συνδυάζει κοινωνική κατοικία, φορολογικά κίνητρα, διαφάνεια στην αγορά και νέες κατασκευές. Αν δεν υπάρξουν γενναίες αποφάσεις, η Ελλάδα κινδυνεύει να μείνει με μια γενιά που ούτε θα αγοράζει, ούτε θα νοικιάζει αξιοπρεπώς, απλώς θα «επιβιώνει» στο παιδικό δωμάτιο.