Δημοσίευση | 4 Φεβρουαρίου 2010
της Έλενας Μπούλια Όσοι έχουν ζήσει την εμπειρία της αγοράς πρώτης κατοικίας, γνωρίζουν πολύ καλά ότι πρόκειται για μία διαδικασία τρομερά χρονοβόρα, πολυέξοδη, κουραστική αλλά και διασκεδαστική ταυτόχρονα, που απαιτεί μεγάλα αποθέματα υπομονής, χιούμορ και καλής διάθεσης εκ μέρους του μέλλοντα αγοραστή. Αν βρίσκεστε σε μία παρόμοια κατάσταση, αναζητάτε δηλαδή -αν όχι το σπίτι των ονείρων σας- μία κατοικία που να μπορεί να καλύψει τις ανάγκες σας, το μόνο σίγουρο είναι ότι έχετε ήδη πελαγώσει.
Ακόμα πιο σίγουρο είναι ότι εκτιμάτε κάθε πιθανή βοήθεια που θα σας δώσει τον σφυγμό της αγοράς, συμβουλές από ειδικούς για το τι να προσέξετε πριν προχωρήσετε στην αγορά του σπιτιού, καθώς και μία εικόνα σχετικά με την διαδικασία του στεγαστικού δανείου, τα επιτόκια και τα μυστικά που δεν θα σας πει καμία τράπεζα. Απαντήσεις σε αυτά και ακόμα περισσότερα θα βρείτε παρακάτω.
Ο παλμός της αγοράς ακινήτων σήμερα Το 67% των ερωτηθέντων δεν θεωρεί πιθανή την αγορά κατοικίας μέσα στα επόμενα δύο χρόνια. Αυτό ήταν το σημαντικότερο στοιχείο που προέκυψε από την
πρόσφατη έρευνα του Τμήματος Στατιστικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών για την Αγορά Κατοικίας στην Αττική, η οποία παρουσιάστηκε στα πλαίσια της
3ης Διεθνούς Έκθεσης Διαχείρισης και Αξιοποίησης Ακίνητης Περιουσίας Property στην Helexpo. Πού οφείλεται αυτή η απαισιοδοξία; Πρώτον στην έλλειψη αίσθησης ασφάλειας στην εργασία και δεύτερον στην δυσκολία συγκέντρωσης του απαιτούμενου χρηματικού ποσού. Η πλειοψηφία, ωστόσο, των ερωτηθέντων, στην αντίστοιχη ερώτηση, δήλωσε ότι πιστεύει πως οι τιμές των ακινήτων μέσα στο επόμενο διάστημα θα μειωθούν, έστω και κατά 1% με 5%.
Αρνητικό ρόλο στην κινητικότητα του αγοραστικού κοινού έχει παίξει βέβαια και το φορολογικό ζήτημα, όπως διαπιστώθηκε και από την παραπάνω έρευνα, καθώς οι οικονομικές προβλέψεις συμφωνούν στην αύξηση της φορολογίας για την απόκτηση νέων ακινήτων. Έτσι, οι πωλήσεις ακινήτων σε σύγκριση με πέρυσι, έχουν προς το παρόν μειωθεί κατά 40%, ενώ οι τιμές παραμένουν σταθερές ή με μικρή πτώση. Η όποια ζήτηση σε σπίτια, μάλιστα, αφορά μικρής επιφάνειας διαμερίσματα, σε υπό ανάπτυξη περιοχές της Αττικής. Και τα πράγματα δεν δείχνουν να βελτιώνονται σύντομα.
(Διαβάστε την ανάλυση της έρευνας εδώ) Τι λένε μεσίτες και εκτιμητές; 
Κρίνοντας από τις πιο πρόσφατες έρευνες, λοιπόν, η αγορά ακινήτων αυτήν την στιγμή δείχνει ιδιαίτερα «παγωμένη». Για να εξακριβώσουμε, ωστόσο, τι πραγματικά συμβαίνει "στην πράξη" μιλήσαμε με τους άμεσα εμπλεκόμενους. Ζητήσαμε την άποψη του
συμβούλου διαχείρισης σε θέματα ακινήτων κ. Νίκου Γιανουλέλη, σχετικά με το πώς κυμαίνεται αυτήν την στιγμή η αγορά, τις προβλέψεις του για το μέλλον και τις συμβουλές του προς τους μέλλοντες αγοραστές:
«Διανύουμε το χειρότερο εξάμηνο της κρίσης στην κτηματαγορά», είναι η πρώτη του κουβέντα, εξηγώντας πως αυτό ισχύει από την αρχή της κρίσης -για την ακρίβεια από το 2007- έως το 2012, οπότε αναμένεται ύφεση της κρίσης.
Και γιατί θα είναι το χειρότερο εξάμηνο από τις αρχές του έτους έως τον Ιούνιο του 2010;
«Οι λόγοι είναι βασικά τρεις», λέει ο κ. Γιανουλέλης.
«Πρώτον, η κυβέρνηση ανακοινώνει επαχθείς όρους φορολογίας στα ακίνητα. Δεύτερον, οι τράπεζες κλείνουν σιγά-σιγά την στρόφιγγα στα στεγαστικά δάνεια και, τρίτον, η αίσθηση του κόσμου είναι ότι οι τιμές παραμένουν ακόμα ψηλά.» Τονίζει την λέξη «αίσθηση» εξηγώντας ότι πράγματι σε γενικές γραμμές οι τιμές των ακινήτων είναι υψηλές, αλλά
είναι σημαντικό να μάθει ο κόσμος ότι η αγορά έχει μεγάλες ευκαιρίες –ειδικά στα μεταχειρισμένα σπίτια. Η πτώση των τιμών στις ευκαιρίες αυτές μπορεί μεν να μην είναι γενικευμένη, αλλά όταν υπάρξει μπορεί να φτάσει το -20% ή το -30%.
Ο κ. Γιανουλέλης προβλέπει ότι το επόμενο εξάμηνο θα είναι καλύτερο, όχι γιατί θα αλλάξουν τα δεδομένα, αλλά γιατί ο κόσμος θα «χωνέψει» τα μέτρα της κυβέρνησης, ενώ η χρηματοδότηση από τις τράπεζες μπορεί να βελτιωθεί.
Τι συμβουλεύει ο κ. Γιανουλέλης τον σημερινό αγοραστή; «Να είναι αποφασισμένος για πολύ ψάξιμο και να έχει υπομονή και επιμονή προκειμένου να ωριμάσει ο πωλητής. Αυτή την περίοδο η αγορά χαρακτηρίζεται ως «αγορά των αγοραστών» που σημαίνει ότι το πάνω χέρι στις διαπραγματεύσεις το έχει ο αγοραστής.» Εξηγεί, λοιπόν, ότι επειδή οι αγοραπωλησίες στα ακίνητα γίνονται σχετικά «κρυφά» δεν είναι εύκολο να προσδιοριστούν οι πραγματικές τιμές σε μία περιοχή ακινήτων.
«Για να γίνει αυτό καταφεύγει συνήθως κανείς στις τιμές ενοικίασης των σπιτιών της περιοχής. Έτσι, έχει υπολογιστεί ότι αυτήν την εποχή ο πωλητής ζητά συνήθως για το σπίτι που πουλά 350 φορές το ενοίκιο -αν το νοίκιαζε-, ενώ ο αγοραστής θα πρέπει να αντιπροτείνει 250 φορές το ενοίκιο του σπιτιού. Έχουμε δει ότι η συμφωνία συνήθως κλείνει περί τις 250 με 300 φορές το ενοίκιο, άρα είναι κατά κανόνα συμφέρουσα προς τον αγοραστή.» Αυτή η διαδικασία, το «παζάρεμα», ωστόσο, μπορεί να διαρκέσει και έξι μήνες.
Η κ. Μίνα Μπουγονικολού, διευθύνουσα σύμβουλος της κτηματομεσιτικής εταιρίας Intercasa, ακούγεται πιο αισιόδοξη.
«Η αγορά ακινήτων αναθερμαίνεται τον τελευταίο μήνα. Βλέπουμε, δηλαδή, πολύ μεγαλύτερο ενδιαφέρον από το κοινό συγκριτικά με τον πρώτο μήνα του 2009. Αυτό πιστεύουμε ότι συμβαίνει επειδή ο κόσμος που έχει τα χρήματα να αγοράσει ένα σπίτι πλέον βαρέθηκε να περιμένει.» Την ρωτήσαμε συγκεκριμένα τι ζητείται περισσότερο:
«η ζήτηση είναι μεγαλύτερη στα μεταχειρισμένα σπίτια, η αξία των οποίων κυμαίνεται από 120.000 έως 300.000 ευρώ στις ‘καλές’ περιοχές. Η προσφορά, βέβαια, ιδίως στα καινούργια σπίτια είναι πολύ μεγαλύτερη. Επίσης, το κοινό έχει σε μεγάλο βαθμό στραφεί και στα οικόπεδα, αν όχι στις καλές τότε στις διπλανές σε αυτές περιοχές.» Κάποιος, δηλαδή, που ζητούσε σπίτι ή οικόπεδο στην Γλυφάδα, μπορεί με λιγότερα χρήματα να βρει ένα στην Τερψιθέα ή στην Ηλιούπολη.
Η κ. Μπουγονικολού τόνισε, επίσης, ότι
σιγά-σιγά αναπτύσσονται περιοχές λίγο έξω από την Αττική, όπως τα Μεσόγεια, όπου μπορεί κανείς να βρει σπίτι σε τιμή που θα έδινε για ένα αντίστοιχο δεκαπενταετίας π.χ. στα Μελίσσια. Το γεγονός, όμως, ότι τα νεόδμητα σπίτια δεν πωλούνται τόσο εύκολα δεν κάνει τους κατασκευαστές να ρίξουν τις τιμές τους;
«Σαφώς και υπάρχει διόρθωση τιμών», λέει η κ. Μπουγονικολού.
«Για παράδειγμα, μεζονέτα στα βόρεια προάστια που ξεκίνησε να πωλείται έναντι 680.000 ευρώ, πλέον πωλείται για 500.000. Και πάλι, όμως, το ποσό αυτό παραμένει ιδιαίτερα υψηλό για τους περισσότερους αγοραστές». Προβλέπει, λοιπόν, ότι μέσα στους επόμενους μήνες το ενδιαφέρον των αγοραστών θα αυξηθεί ακόμα περισσότερο γιατί
«καταλαβαίνει ο κόσμος πως το ακίνητο σήμερα είναι μακράν η καλύτερη επένδυση. Ειδικά αν στοχεύσει σε μία περιοχή που τώρα αναπτύσσεται, όπου οι τιμές διατηρούνται ακόμα χαμηλότερες, θα μπορέσει σε μερικά χρόνια είτε να το νοικιάσει είτε να το πουλήσει ακόμα και στην διπλάσια τιμή.»